套路多多，购房纠纷如何“有效维权”？******

　　人民网记者 孙红丽

　　近期，中央层面多部门发文定调房地产市场，并作出“要确保房地产市场平稳发展”“支持刚性和改善性住房需求”等一系列部署，进一步提振了房地产市场信心。

　　买房置业是老百姓重要的消费需求之一。让人民群众放心购房，住上更好的房子，诚信守法、风清气正的市场环境不可或缺。然而实践中，消费者在买房过程中可能遭遇种种套路，一旦交了定金买了房，常常处于弱势地位。比如，卖房捆绑销售装修升级包、精装交付货不对板等。这种时候，消费者应该如何有效维护自身的权益？

　　被“虚假宣传”误导，开发商规避责任怎么办？

　　近日，来自南京的网友向“人民投诉”平台反映，南京某楼盘在销售时，将小区主大门和会所一楼及景观作为重要宣传卖点，以高于周边楼盘3000元左右每平方米的价格售卖，很多消费者都为了景观买单。但购房完成后，开发商擅自更改规划，之前宣传的卖点全部变为其他功能区，且未做任何明确告知。小区景观遭到破坏，实质上房产溢价已经消失，给消费者造成了重大财产损失。

　　在消费者购买一手房的时候，开发商往往会通过宣传册、微信公众号等，对楼盘及样板房进行宣介。有的开发商还会草拟类似“售楼书、广告、宣传资料不构成要约，不属于交付标准，不具有约束力，双方应以正式合同为依据”的条款。那么，这些宣传和介绍是否有法律上的约束力？

　　中国消费者协会对此指出，根据法律规定，开发商无权单方在合同中规定广告和宣传资料等不构成合同内容。当售房广告和宣传资料构成要约，即使未写入合同，开发商也应履行相关义务，如未按约履行，则构成违约。

　　另外，业主如何避免被“虚假宣传”误导？遭遇开发商虚假宣传后又该如何维护权益？

　　中国消费者协会法律部副主任谢龙在接受人民网记者采访时表示，消费者维权主要的依据是以合同约定为准，但是一般情况下商品房的宣传广告和宣传资料在法律上定性为要约邀请，这不具有强制约束力。

　　“但是，如果销售广告和宣传资料是开发商在商品房开发规划范围内的房屋，以及相关设施所做的说明和承诺，并且这说明承诺具体而且确定，对商品房买卖合同订立以及房屋价格的确定都有重大影响，那么它就构成了要约。”谢龙说，这种情况即使是没有写到合同里面，它也是合同的重要内容。如果开发商违反了这些说明和承诺，那么消费者也可以据此作为证据，要求对方承担违约责任。

　　根据法律规定，要约邀请是希望他人向自己发出要约的表示。拍卖公告、商业广告和宣传等为要约邀请。商业广告和宣传的内容符合要约条件的，构成要约。

　　举例来说，消费者在售楼处选购商品房时，宣传单上注明的房屋实际可使用面积是约86平方米，实际交付面积却不足80平方米。如果通过宣传资料和其他的相关证据能够看出开发商以房屋实际使用面积作为卖点，从而吸引消费者签约购买，那么可以认为，这个宣传内容构成要约。

　　谢龙建议，业主需要收集保全相关购房证据，譬如楼书、户型图、小区平面图等宣传资料，或是通话录音、现场录音录像、聊天记录等。

　　利用“补充协议”加重业主责任怎么办？

　　“多签了2份《补充协议》，收房时间变了，物业费涨了……”天津某楼盘业主向记者反映，补充协议和购房合同差异巨大。在购房合同基础上添加的补充协议，加重了业主的责任，规避了开发商的责任。

　　实践中，经常有开发商利用其在房产交易中的优势地位，在与购房户签订《商品房买卖合同(预售)》时，要求购房户签订《补充协议》，在《补充协议》中多处变更、修改、增加原合同中的主要约定事项。

　　谢龙指出，这种情况会导致正式合同里的一些条款失效。

　　“从法律效力上来说，补充条款要高于合同条款，所以消费者一定要对补充协议的具体条款充分理解。”谢龙表示，开发商有义务充分说明每个条款的具体内容，消费者也可以拒绝一些不合理的条款。同时，从法律上来说，一些对消费者特别不公平的条款也是无效的。当然，具体要根据条款内容来判断。

　　北京广森律师事务所姜超峰律师提醒消费者，签订购房合同补充协议时要看清其中存在的陷阱，如涉及到交房时间，建议购房人在签补充协议时要明确、细化这些条款，对不可抗力的具体情形和影响程度有一个明确的约定。

　　不得不选的捆绑装修，真的合理吗？

　　在一些地区新房限价的背景下，很多楼盘特别是热门楼盘通过推出装修升级包这样的方式，变相进行组合销售。

　　去年九月，李先生在北京望京片区看中了一套面积126平米的新房。打算交定金时，销售人员告知，除了首付款，还要准备好买“升级装修包”的钱，否则房子就无法购买。几经协商未果，李先生只能无奈同意。

　　无形中增加了一大笔支出的李先生很是郁闷，强制买卖装修升级包是违规行为吗？

　　谢龙对此解释，从法律规定看，任何经营者销售商品提供服务都应当明码标价，不得在标价之外加价出售，也不得收取任何未予标明的费用。开发商利用自己的优势地位销售装修升级包这种行为违背了消费者意愿，侵害了消费者自主选择权。根据消费者权益保护法，消费者有权拒绝经营者的强制交易行为。

　　虽然拥有拒绝的权利，但是实践中，面对不接受就不购房的情况，消费者仍有购房意愿怎么办？

　　“这种情况下，如果消费者购买装修升级包，要看开发商能否正常给消费者开具正规的发票。如果不能，说明这个收费是不合理的，那么消费者就可以去举报。”谢龙表示。

　　姜超峰认为，装修升级包从法律上来说没有问题，但是合理性还是有所欠缺。商品房买卖是一种平等主体的民事法律关系，这种情况下如果不存在欺诈、故意隐瞒等导致合同无效的因素，合同是有效的。

　　对于不买装修升级包就无法购房的情况，姜超峰建议，购房者若购买捆绑装修的房子，为了自身利益，应要求开发商在购房合同中写明装修品牌、价值标准等，以及如未能达到约定的标准，开发商应承担何种法律责任。

　　精装修货不对板，如何解决？

　　2020年9月，河北保定的王女士在市内某小区全款购买了一套精装修期房。交房后，发现不仅精装修房与样板房相差甚远，还存在窗户关不严、墙面不平整等问题。尤其是卫生间的瓷砖，很多是空的。

　　精装修房屋货不对板、缩水、漏水、减配……业主可以主张哪些权益？面对开发商“样板间仅供参考，最终交房以合同约定为准”“出卖人享有最终解释权”的条款，业主该如何有效维权？

　　姜超峰认为，房屋质量问题分两种，一种是严重的质量问题，比如可能有危险性，入住后人身安全得不到保证等，消费者可以拒绝，甚至可以要求退房并要求对方承担赔偿责任。但是一些非严重的质量问题，在保修期内开发商有责任、有义务承担维修责任。

　　“‘享有最终解释权’这句话本身不符合法律规定。”谢龙称，因为这种格式条款是由开发商事先制定并重复使用的，而格式条款一定要基于公平的原则来确定双方的权利义务。如出现争议，应该做出不利于格式条款提供方的解释，也就是要做出有利于消费者的解释。

　　姜超峰说，装修样板房对消费者买房有非常重要的影响，它可以构成合同要约。如果开发商明确提示消费者，样板房不是最终交付标准，开发商可以不承担责任。如果注明属于开发商赠送，则也要符合赠送的要求，比如品牌、材质等，否则开发商同样可能构成违约。

从“木兰辞”到“爱丽丝” 那些出现在文学作品里的兔子******

　　“雄兔脚扑朔，雌兔眼迷离。”南北朝名篇《木兰辞》让世世代代的读者为花木兰叫好的同时，也顺带普及了一个关于兔子的知识。2023年兔年的到来，让人们对兔子有了更集中的认知兴趣。兔子形象可爱迷人、性格古灵精怪，在全世界范围内，都是文学作品尤其是儿童文学作品和漫画作品中的常客。

　　从古至今

　　那些成功的“文学兔子”

　　龟兔赛跑的故事最早出现在公元前6世纪古希腊的《伊索寓言》中；《西游记》中一段玉兔精的故事在中国广为传播；国产动画《虹猫蓝兔七侠传》中重情重义的蓝兔，是很多人的童年记忆；《比得兔》里的兔子从一开始就跟农夫斗智斗勇，是英语世界里的经典形象；“小兔子乖乖，把门儿开开……”在中国的童谣中，机灵的小兔子用自己的聪明才智战胜了狡猾的大灰狼；在迪士尼电影《疯狂动物城》里伸张正义的兔子朱迪，也让人对兔子的形象大有好感……

　　将月亮与兔子的形象联系起来，是独属于中国人的浪漫。玉兔形象是兔子在中国文学中的一个典型形象。最早将兔子与月亮联系起来的是屈原。《楚辞·天问》中云：“厥利维何，而顾菟在腹”。“菟”同“兔”，意思是：对月亮有何好处，顾菟能常在其腹？反映了古代人认为月中有兔的传说。《淮南子》中也记载了“嫦娥奔月”的神话。

　　中国现代儿童文学的重要开拓者、著名作家郑振铎，创作、翻译了大量童话故事、儿童诗及散文，其中《兔子的故事》是他创作的童话中非常著名的一篇。这篇童话故事由兔子与狐狸、兔子与人熊、兔子遇险、兔子与牛4个短篇连缀而成，既可作为一个整体阅读，又可以各自独立成篇，语言明白晓畅。作者以主人公兔子与其他动物在日常生活中的斗争和较量为线索，通过一系列曲折有趣的动物生活的描绘，塑造出机智、调皮、聪明的兔子形象，给人留下了深刻的印象。

　　在美国现代作家约翰·厄普代克的笔下，“兔子”哈利·安斯特朗成为了文学史上的一个经典角色——一个一碰到问题就像兔子一样撒腿就跑的人。《兔子，跑吧》是约翰·厄普代克“兔子四部曲”中的第1部，整个“兔子”系列时间跨度长达40年，全面展现了美国中产阶级的生活图景。厄普代克的“兔子四部曲”为他赢得了两次普利策文学奖，可以说，这是当代文学史上很成功的兔子。

　　童话故事里

　　有一只具有哲学深度的兔子

　　文学作品中最有哲学深度的兔子，莫过于《爱丽丝漫游奇境》里，那只穿着西服背心、揣着怀表的兔子。在这部作品中，小女孩爱丽丝和姐姐坐在河边，无聊的爱丽丝快要睡着时，突然发现了一只揣着怀表、会说话的兔子。正是为了追上这只兔子，爱丽丝掉进了兔子洞，从而进入了一个神奇的国度。

　　在这个充满怪诞的仙境里，爱丽丝认识了很多有趣的朋友：一副绅士派头的白兔先生、怪异又真诚的疯帽子、骄横残暴的红心王后、势利庸俗的公爵夫人、可以随时现身又随时消失的柴郡猫……因和不喜欢白色花朵的王后发生冲突，爱丽丝突然惊醒，她发现这一切只是自己做的梦。

　　150多年前的一天下午，牛津大学的数学教师刘易斯·卡罗尔和所任职学院院长的三个女儿一起泛舟野餐。三个女孩嚷着要听故事，他想了一个新奇的开头，以三姐妹中一个叫爱丽丝的女孩为原型，即兴讲了一个精彩的故事。这就是儿童文学作品《爱丽丝漫游奇境》的来源。

　　从爱丽丝掉进兔子洞那一刻起，美妙如梦的冒险随之展开——抽水烟的毛毛虫、坏脾气的老鼠、咧着嘴笑的柴郡猫让人过目难忘。尤其是爱丽丝，这个美丽的女孩集怪诞、甜美与幽默于一体，俘获了一代代老少读者的心。

　　奇妙的是，读者读这个故事，就像掉进了兔子洞的爱丽丝一样，辨不清这究竟是一通缺乏逻辑的纯粹胡诌，还是一场对现实生活的精心戏拟。其中的角色对话，总是耐人寻味，有咀嚼不尽的滋味。这部童话的独特魅力在于虚幻荒诞的情节、新奇多变的写作手法、处处洋溢着的快乐精神。字里行间流淌着作者卡罗尔对于孩子的那份真挚而浓厚的爱。人们越发意识到，这不只是一本儿童读物，而是一位数学教授在艺术的形式壳子里进行了一场语言、数学、逻辑等领域的思维冒险。整个作品充满有趣的文字游戏、双关语、谜语和巧智，富有严密的逻辑性和深刻的内涵，是智慧与幻想的完美结合。自1865年诞生以来，这部作品吸引一代一代读者努力揣摩刘易斯·卡罗尔写《爱丽丝漫游奇境》的真实意图，也不乏哲学家分析其中的哲学内涵。

　　“爱丽丝”故事在中国较为全面的译介，始自我国著名语言学家赵元任先生。1921年，赵元任将《爱丽丝漫游奇境》译成中文，译名为《阿丽思漫游奇境记》，由商务印书馆于1922年1月初版，这是我国第一个《爱丽丝》中译本，距今已有百年的历史。后来赵元任又将《爱丽丝漫游奇境》续篇《爱丽丝镜中奇遇记》译成中文，译名为《阿丽思漫游镜中世界》，1969年在美国出版。国内的商务印书馆在1986年出版了两书合订本。“爱丽丝”追随的兔子，也成为中国读者熟悉的形象。上世纪90年代后期，出生于1927年的翻译家、诗人吴钧陶先生，在家里藏书中看到这两部“爱丽丝”的英文版原著，感到“我已年近古稀，读来还是兴味盎然”。他有意动手翻译，花了几年时间，将两部“爱丽丝”译出并顺利出版。

　　2022年末，为纪念国内引进爱丽丝故事100周年，草鹭文化出版了《爱丽丝漫游奇境》珍藏版，收录刘易斯·卡罗尔创作的童话名篇《爱丽丝漫游奇境》及其续篇《爱丽丝镜中奇遇记》。该译本选用资深翻译家吴钧陶先生译本，不删减任何诗句、对话、双关。参考原版书的版式，首次引进G. M. 赫德森、米洛·温特的插图，多达17张全幅彩图和20余幅双色插图，可以领略多个面相的爱丽丝形象，再次在中文读者中引发一股“爱丽丝热”“兔子热”。(华西都市报-封面新闻记者 张杰)

　　(来源：华西都市报 2023年2月3日 A13版)